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SCI, tontine, viager, dons de titres, voici des solutions méconnues pour transmettre un patrimoine.

Pour transmettre un patrimoine, vous pouvez, par exemple transférer la propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers vers une société civile immobilière (SCI), de façon à ce que le bien soit dématérialisé et donc divisible sous la forme de parts de société. Avantages ? Le propriétaire peut donner ses parts gratuitement à ses héritiers, de son vivant, dans une certaine limite (jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans). La création d’une SCI, elle, coûte entre 2 000 et 3 000 euros, mais elle exempte les bénéficiaires de droits de succession.

Autre solution maline : La tontine qui permet lors de l’achat d’un bien à deux de prévoir que seul le survivant est supposé avoir acheté le bien et en être le propriétaire d’origine. Au décès du premier acquéreur, le concubin ou le partenaire du Pacs évite les contraintes de l’indivision et du droit successoral et n’a pas à racheter sa part. En revanche, le survivant devra payer des droits sur la part recueillie, calculés selon le degré de parenté et la valeur de la part. Dans le cadre d’un Pacs, celui-ci étant assimilé à un mariage, il n’y a pas de droits de succession à payer. En matière de concubinage, le pacte tontinier apporte un peu de protection.

La vente en viager, peut être également envisagée mais avec prudence. Vendre en viager à un proche un bien immobilier est un moyen de se procurer des revenus complémentaires, tout en conservant le bien dans le cercle familial ou amical. La vente à un âge avancé permet d’éviter des droits de donation ou de succession qui sont très élevés lorsque les liens entre le vendeur et l’acquéreur sont éloignés ou inexistants. Si le premier décède « dans un délai raisonnable », le second n’aura payé qu’un bouquet (somme versée lors de la transaction) et un total de rentes inférieurs aux droits de donation ou de succession.

Enfin pour gratifier des proches, il y a un véritable intérêt fiscal à leur donner des actions ou des titres porteurs d’une plus-value latente car la donation « purge » la plus-value. Par cette opération, le donateur n’a aucune imposition sur les plus-values à régler, seules les ventes à titre onéreux pouvant être taxées. Quant au donataire, il ne paiera pas de droits si la donation est faite dans la limite des abattements auxquels il peut prétendre. De plus, il n’aura pas ou peu d’impôts sur les plus-values s’il les revend rapidement.